Opomba MJU: Pobudo poslovnega subjekta z opisom predmetne problematike smo že prejeli preko spletnega mesta Stopbirokraciji v lanskem letu in nanjo pridobili tudi stališča pristojnih organov, s katerimi smo poslovni subjekt tudi seznanili. A glede na to, da se v letošnjem letu na področju davčne zakonodaje predvidevajo določene spremembe, smo na Ministrstvo za finance ponovno naslovili vprašanje, ali morebiti predvidene spremembe sovpadajo z predlaganimi ukrepi poslovnega subjekta. Objavljamo del odziva Ministrstva za finance (ki je bil posredovan uporabniku že v lanskem letu z dne 6.6.2014) in odziv Ministrstva za finance z dne 10.6.2015.
ODZIV MINISTRSTVA ZA FINANCE:
Glede predloga za poenostavitev pobiranja in davčnega obračuna najemnn za oddajenje skupnih prostorov, pa pojasnjujemo:
Po mnenju pobudnika obstoječa ureditev sproža neenakost že z dejstvom, da posamezni etažni lastniki, ki so fizične osebe in so davčno zavezani po zakonu o dohodnini (Uradni list RS; št. 117/06 in nasl.) ne preložijo davčnih številk upravniku. Poleg tega so etažni lastniki tud pravne osebe in torej davčno zavezani po drugi davčni zakonodaji kot fizične osebe. To naj bi vodilo k neenakosti najemnikov, ki prejmejo višino svoje obveznosti glede na raznovrstnost etažnih lastnikov in posedovanja njihovih podatkov s strani upravnikov. To pa naj bi vodilo k neenakosti upravnikov, ki se držijo davčnih postopkov in tisti, ki se teh postopkov ne držijo in s tem pridobivajo na konkurenčni prednosti. Pobudnik zato predlaga, da se ta sredstva (najemnine) obvezno vplačajo v rezervni sklad in v trenutku vplačila obdavčijo z novim, posebnim davkom.
Uvodoma je treba opozoriti, da je bila veljavna ureditev plačevanja dohodnine in davka od dohodkov pravnih oseb od najemnin, ki jih etažni lastniki prejemajo na podlagi oddajanja skupnih prostorov, sprejeta z novelo Zakon o davčnem postopku konec leta 2009 (ZDavP-2B). ta ureditev je bila pripravljena na pobudo etažnih lastnikov, ki so do začetka uporabe določb novele zakona morali sami napovedovati in plačevati dohodnino od najemnin. Z novo ureditvijo se je administrativno razbremenilo etažne lastnike, saj ti niso več dolžni oddajati posebne napovedi za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Navedena ureditev tako velja ne glede na to, kdo je najemodajalec skupnih prostorov (t.j. tudi v primeru, ko so skupni prostori s posredovanjem upravnika večstanovanjske stavbe oddani v najem fizičnim osebam in ne le v primeru, ko so oddani pravnim osebam, kot je veljalo do uveljavitve novele zakona).
Nova ureditev je bila pripravljena upoštevaje veljavne materialne področne predpise, predvsem pa Stanovanjski zakon (Uradni list RS; št. 69/03 in nasl.). Zlasti je tu treba izpostaviti obveznost etažnih lastnikov oziroma pridobiteljev lastninske pravice, določene z materialnimi predpisi, da upravnika ažurno obveščajo o spremembi lastninske pravice, ter to, da s skupnim delom večstanovanjske stavbe in v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi.
Po 4. točki prvega odstavka 58. člena Zakona o davčnem postopku, se tako za plačnika davka šteje upravnik večstanovanjske stavbe, ki za račun etažnih lastnikov stavbe prejme dohodek, od katerega se v skladu zakonom o davčnem postopku ali zakonom o obdavčenju izračunava, odteguje in plačuje davčni odtegljaj.
Upoštevaje določbo 1. točke drugega odstavka 58. člena ZDavP-2 se za plačnika od davka dohodka etažnih lastnikov iz oddajanja v najem skupnih prostorov vedno šteje upravnik večstanovanjske stavbe, kadar dohodek izplača oseba (najemodajalec), ki bi se sicer štela za plačnika davka po 1. točki prvega dostavka 58. člena ZDavP-2 (npr. kadar dohodek izplača najemodajalec skupnih prostorov, ki je pravna oseba).
Kadar dohodek izplača fizična oseba (ki se ne more šteti za plačnika davka po 1. točki prvega dostavka 58. člena ) ali nerezident Slovenije (najemojemalec), se upravnik večstanovanjske stavbe, upoštevaje tudi 3. točko osmega dostavka 58. člena ZDavP-2, šteje za plačnika davka po 6. točki prvega dostavka 58. člena ZDavP-2.
Glede navajanj pobudnika o tem, da obstoječa ureditev sproža neenakost že z dejstvom, da posamezni etažni latniki, ki so fizične osebe in so davčno zavezani po ZDoh-2, ne predložijo davčnih številk upravniku, pojasnjujemo, da je v drugem odstavku 35. člena ZDavP-2 določeno, da mora fizična oseba predložiti svojo davčno številko izplačevalcu dohodkov v vseh primerih, ko prejema dohodke, ne glede na to, da kakšni obliki jih pridobi. Če fizična oseba tega ne stori, se ta dohodek fizični osebi ne sem izplačati. Navedeno pomeni, da upravnik večstanovanjske stavbe etažnemu lastniku, ki je fizična oseba, e sme izplačati njej pripadajočega dela najemnine od skupnih prostorov, če mu ne predloži davčne številke.
Kot navaja pobudnik so etažni lastniki lahko tudi pravne osebe in torej davčno zavezani po drugi davčni zakonodaji kot fizične osebe. V zvezi z navedenim pojasnjujemo, da se po 3. točki drugega dostavka 70. člena Zakona o davku od dohodkov pravnih oseb (Uradni list RS; št, 17/06 in nasl.) davek na izračuna, odtegne in plača od dohodkov, plačanih zavezancu rezidentu, ki izplačevalcu sporoči svojo davčno številko. To pomeni, da če tak zavezanec upravniku večstanovanjske stavbe ne sporoči davčne številke, mora upravnik izračunati, odtegniti in plačati davek od zavezancu pripadajočega dela najemnine skupnih prostorov.
Glede navajanj pobudnika, da naj bi dejstvo, da so lastniki skupnih prostorov lahko tako fizične kot pravne osebe, vodilo k neenakost najemnikov, ki prejemajo višino svoje obveznosti glede na raznovrstnost etažnih lastnikov in posedovanja njihovih podatkov s strani upravnikov pojasnjujemo, da se višina najemnine določa z najemno pogodbo (in sicer glede na to ali je najemodajalec pravna ali fizična oseba), obveznost plačila davka od dohodkov (t.j. od prejete najemnine ali njenega dela) pa je obveznost najemodajalca in ne obveznost prejemnika. Obveznost plačila davka tako en bi smela voditi k neenakosti najemnikov.
Glede navajanj pobudnika, da naj bi zgoraj opisano vodilo k neenakosti upravnikov, ki se držijo davčnih postopkov in tistih, ki se teh postopkov ne držijo in s tem pridobivajo na konkurenčni prednosti, pripominjamo, da zgoraj opisani davčni in drugi predpisi veljajo za vse upravnike večstanovanjskih stavb. Za opravljanje nadzora nad izvajanjem oziroma upoštevanjem zakonov o obdavčenju in ZDavP-2 je pristojna Davčna uprava RS. V kolikor posamezni upravnik meni, da drugi upravnik(i) ne izpolnjuje svojih obveznosti skladno z davčnimi predpisi, lahko to sporočil davčni upravi.
Glede pobudnikove predloga, da se najemnine za oddajanje skupnih prostorov obvezno vplačajo v rezervni sklad in v trenutku vplačila obdavčijo z novim posebnim davkom pojasnjujemo, da so najemnine dohodek lastnikov nepremičnine in kot take obdavčene po zakonih o obdavčenju dohodkov fizičnih oziroma pravnih oseb. Uvajanje posebnega davka zgolj zaradi administrativne poenostavitve obveznosti upravnikov večstanovanjskih stavb glede izračunavanja, odtegovanja in plačevanja davka od tovrstnih najemnin, tako ni primeren ukrep.
V letošnjem letu je bila preko spletnega mesta poslovniSOS.gov.si ponovno izpostavljena pobuda z opisom problematike, ki je bila že predstavljena v letu 2014. V zvezi s predvidenimi spremembami na področju davčne zakonodaje in vprašanjem ali bo med ukrepi tudi uvajanje posebnega davka zaradi administrativne poenostavitve obveznosti upravnikov večstanovanjskih stavb pa vam pojasnjujemo, da je Ministrstvo za finance prejelo predlog za spremembo načina obračunavanja in plačevanja davka od dohodkov, ki jih etažni lastniki dosegajo v obliki najemnin za skupne prostore. Vsebina predloga je povezana tudi z drugo sistemsko zakonodajo (tj. rezervni sklad je urejen v Stvarnopravnem zakoniku in v Stanovanjskem zakonu) ter s spremembo oziroma dopolnitvijo treh davčnih zakonov (Zakon o davčnem postopku - ZDavP-2, Zakon o dohodnini - ZDoh-2 in Zakon o davku od dohodkov pravnih oseb - ZDDPO-2), zato želi Ministrstvo za finance pred pripravo kakšnega koli odziva na prejeti predlog, pripraviti oceno tudi z vidika obsega problematike in njegovih finančnih učinkov. Finančna uprava Republike Slovenije navedene ocene še ni prejela, zato konkretnih informacij glede tega ne moremo posredovati.
Problematika prekomernega administriranja pri pobiranju in davčnemu obračunu najemnin za oddajanje skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah
Pobuda
Glavna dejavnost podjetja SPL d.d. je upravljanje večstanovanjskih stavb. Naša pobuda gre morda na prvi pogled bolj v smeri sistemske ureditve področja našega poslovnega delovanja, dejansko pa je glavni namen poenostavitev delovanja in zmanjšanje administriranja. Pišemo vam v zvezi z problematiko prekomernega administriranja pri pobiranju in davčnemu obračunu najemnin za oddajanje skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah kjer je upravnik po stanovanjski zakonodaji pooblaščen za pobiranje teh najemnin. Pobiranje najemnin za skupne prostore ima različen vpliv na različne udeležence med etažnimi lastniki saj neenakost nastane že z dejstvom, da posamezni etažni lastniki, ki so fizične osebe in so davčno zavezani po Zakonu o dohodnini ne predložijo davčnih številk upravniku. Poleg teh so etažni lastniki tudi pravne osebe in pravne osebe javnega značaja, ki so zavezane za vodenje knjigovodskih evidenc in so davčno zavezani drugi davčni zakonodaji kot fizične osebe. Posledica neprejetih podatkov (davčnih številk) iz strani etažnih lastnikov in različne davčne obravnave različnih davčnih zavezancev je tudi nadaljnja neenakost različnih najemnikov skupnih prostorov, ki prejmejo višino svoje obveznosti glede na raznovrstnost etažnih lastnikov in posedovanja njihovih podatkov iz strani upravnikov. Dejstvo je, da upravnik uspe pridobiti od 85% do 90% davčnih številk fizičnih oseb, večina pravnih oseb pa nima interesa izdajati račune in jih pošiljati mesečno upravniku za tako nizke zneske kot pridejo iz solastništva oddanega skupnega prostora v stavbi in za dejavnost, za katero v večini primerov niti niso registrirani. Za prikaz dejanskega stanja lahko navedemo, da smo v letu 2014 vodili na 257 objektih najemnine skupnih prostorov kar pomeni, da je bilo vključenih v oddajanje skupnih prostorov 5864 lastnikov od tega 5339 fizičnih oseb, ki so nam posredovali DŠ in 385, ki to niso storili iz različnih razlogov in 92 pravnih oseb, ki so nam pošiljali račune ter 140, ki jih to ni zanimalo ali pa so neposredno pošiljali račune v svojem delu najemniku. V kolikor bi zaračunali polno najemnino bi tako v letu 2014 zaračunali 295.360€ vendar smo zaradi manjkajočih podatkov in dokumentov zaračunali le 242.945€ kar je 82,25% realizacija. Naš tržni delež vam je zagotovo poznan (8%) zato ni težko izračunati kakšne številke so to za celo Slovenijo. Vsa ta mesečna administracija za več tisoč (SPL) in deset-tisoč (SLO) lastnikov bi lahko bila nepotrebna, če bi se pobiranje obdavčilo na nivoju dohodka in ne na nivoju prejemnika dohodka kot je to sedaj urejeno. Zmanjšale bi se tudi obremenitve računalniških zmogljivosti tako pri upravnikih kot tudi pri davčni upravi. Ob tem je potrebno upoštevati, da se lastniki dnevno menjavajo in ponovno je potrebno nove lastnike obveščati, da se vključijo v ultra birokratski sistem pobiranja najemnin skupnih prostorov in pozivati, da posredujejo podatke in dokumente. Zavoljo odprave teh neenakosti in prekomernega administriranja smo že in ponovno predlagamo poenostavitev vodenja davčnega obračuna in delitev sredstev iz naslova pobranih najemnin za skupne prostore na način, da bi se vsa ta sredstva obvezno vplačala v rezervni sklad stavbe (RS) in v trenutku vplačila v RS tudi obdavčila s posebnim davkom. Takšna neposredna vplačila v RS in obdavčitev bi lahko veljala za vse dohodke, ki jih prejmejo vsi etažni lastniki kot so npr.: odškodnine za skupne dele, prostore in naprave, nadomestila, razne uporabnine in podobno. Verjamemo, da to ne bo v neskladju z evropskimi direktivami kljub temu, da bo takšen davek posebnost v EU, saj je tudi institut RS takšna posebnost.