Potrdilo o namenski rabi zemljišča

Odgovor Ministrstva za pravosodje:

Ministrstvo za pravosodje je resorno pristojno za področje notariata ter zemljiške knjige, zato v nadaljevanju podajamo neobvezno pravno mnenje z delovnega področja našega ministrstva:
 

Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, 45/08, 28/09 in 25/11) določa vsebino vpisov in podatkov, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. V zvezi z vašim vprašanjem pojasnjujemo, da mora biti v skladu z 38. členom Zakona o zemljiški knjigi vpisu pridobitve lastninske pravice priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina (v nadaljnjem besedilu: potrdilo o namenski rabi zemljišča). Potrdilo o namenski rabi zemljišča ima značaj potrdila iz uradne evidence in z dnem uveljavitve Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07, 108/09, 57/12 in 109/12) nadomešča prej veljavno lokacijsko informacijo za potrebe prometa z nepremičninami. Predstavlja pomemben vir informacij za lastnike zemljišč, za stranke prodajne pogodbe oziroma za investitorje o namenski rabi zemljišča ter prostorskih ukrepih po predpisih s področja urejanja prostora, kot tudi ali je v zvezi s pravnim poslom potrebno pridobiti soglasje oziroma odobritev pristojnega organa ter vprašanje obstoja predkupne pravice občine. Peti odstavek 38. člena Zakona o zemljiški knjigi sicer omogoča, da notar, ki ima elektronski dostop do informatizirane evidence, v kateri je vpisan podatek o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, vpogleda v to evidenco in v overitvenem potrdilu navede številko transakcije, pod katero je opravil vpogled v to evidenco, vendar zaenkrat lahko notar preverja podatke le s podatki iz Poslovnega registra Slovenije (PRS), ki ga vodi Agencija Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve. Enotna informatizirana evidenca, v kateri je vpisan podatek o namenski rabi nepremičnine na ravni države trenutno ni vzpostavljena.

Odgovor Ministrstva za finance:

Pobuda se nanaša na predložitev obveznih prilog k napovedi za odmero davka na promet nepremičnin, ki jo mora zavezanec v skladu z Zakonom o davku na promet nepremičnin - ZDPN-2 (Uradni list RS, št. 117/06) vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži. S tem v zvezi pojasnjujemo, da Zakon določa, da mora zavezanec napovedi priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah, in v kolikor nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, tudi dokazilo o načinu pridobitve te nepremičnine. S to zakonsko podlago se torej določa, katere listine morajo biti priložene napovedi za odmero davka na promet nepremičnin. Predlaganje potrdila o namenski rabi zemljišča na zahtevo davčnega organa tako ni predvideno.

Potrdilo o namenski rabi zemljišča pa se zahteva na podlagi drugih zakonov, npr. Zakona o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, 45/08, 28/09 in 25/11), ki v 38. členu določa, da mora biti vpisu pridobitve lastninske pravice priloženo potrdilo pristojnega organa o namenu rabe nepremičnine po prostorskih aktih in o morebitnih prostorskih ukrepih, ki veljajo na območju, na katerem leži nepremičnina. Tudi v 87. členu Zakona o urejanju prostora - ZUreP-1 (Uradni list RS, št. 110/02, 8/03 - popr., 58/03 - ZZK-1, 33/07 - ZPNačrt, 108/09 - ZGO-1C in 80/10 - ZUPUDPP) je določeno, da mora lastnik nepremičnine na območju predkupne pravice pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe pridobiti potrdilo občine, da na nepremičnini ne uveljavlja predkupne pravice. Če občina ne izda v 15 dneh od vložitve zahtevka potrdila, se šteje, da predkupne pravice ne uveljavlja. Podatek o uveljavljanju ali ne uveljavljanju zakonite predkupne pravice pa je podatek iz potredila o nameski rabi.

Davčna praksa kaže, da davčni zavezanci v večini primerov ob predložitvi napovedi za odmero davka na promet nepremičnin že posredujejo potrdilo o namenski rabi. V primeru, da zavezanci s tem potrdilom ob vložitvi napovedi ne razpolagajo, jih davčni urad seznani, da bo po uradni dolžnosti sam pridobil to potrdilo. V večini primerov nato zavezanci, zaradi interesa po čim hitrejšem odmernem postopku, sami priskrbijo potredilo o nameski rabi s strani občin in ga predložijo davčnemu organu.

V zvezi z davčno obveznostjo pojasnjujemo, da ta nastane takrat, ko je sklenjena pogodba, na podlagi katere se prenese nepremičnina. Izjemoma, če je za prenos nepremičnine potrebno dovoljenje državnega organa ali kakšen drug pravni akt, nastane davčna obveznost s pravnomočnostjo pravnega akta, čeprav je bila pogodba sklenjena prej. Davčni organ tako praviloma za nastanek davčne obveznosti upošteva splošno pravilo, v katerem pa gre za izjemo, je dokazno breme na zavezancu, da davčnemu organu predloži ustrezne listine, kot so npr. odločba oziroma potrdilo o odobritvi pravnega posla na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih - ZKZ (Uradni list RS, št. 71/11 - uradno prečiščeno besedilo in 58/12), kadar gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami, izdano s strani upravnih enot.

V zvezi z določitvijo davčne osnove pojasnjujemo, da davčni urad v praksi zaradi pravilne določitve davčne osnove potrebuje podatke iz potrdila o namenski rabi. Potrdilo o namenski rabi namreč vsebuje tako podatek o namenski rabi zemljišča, kot tudi podatek o podrobnejši namenski rabi. Iz prakse namreč izhaja, da je bilo v več primerih ugotovljena nepravilno evidentirana nameska raba v javnih evidencah (zemljiški kataster, register nepremičnnin), zlasti je neurejeno stanje na področju podatka o podrobnejši namenski rabi (zemljišče za gradno stavb). Na podlagi tega potrdila davčni organ dobi tudi vpogled v podatek ali gre za npr. nezazidano stavbno zemljišče, ki je lahko predmet obračuna DDV. Prav tako je podatek o podrobnejši nameski rabi koristen podatek za kontrolo, ali tak promet podleže tudi obdavčitvi z davkom na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč.

V zvezi z obveznostjo predlaganja oziroma pridobivanja potrdila o namenski rabi s strani lastnika nepremičnine oziroma organa v postopku prometa z nepremičninami, smo zasledili naslednje usmeritve:

- glede na določbo 7. člena ZDPN-2 davčna obveznost nastane ob sklenitvi pogodbe;

- s 87. členom ZUreP-1 se nalaga lastniku nepremičnine, ki leži na območju predkupne pravice, da mora pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe pridobiti potrdilo občine, da na nepremičnini ne uveljavlja predkupne pravice; notar pa ne sme overiti podpisa prodajalca na kupoprodajni pogodbi, v kolikor ta ni predložil potrdila o nameski rabi;

- na podlagi 105. člena Zakona o prostorskem načrtovanju - ZPNačrt (Uradni list RS, št. 33/07, 70/08, - ZVO-1B, 108/09, 80/10 - ZUPUDPP, 43/11 - ZKZ-C, 57/12, 57/12 - ZUPUDPP-A in 109/12) z dnem uveljavitve tega zakona ne glede na določbe drugih predpisov predložitev potrdila o namenski rabi prostora ni več obvezna v nobenem postopku; podatke za potrebe postopka si mora organ pridobiti sam.

Glede na naveden zakonske določbe kot možnost izpostavljamo, da tudi zaradi različnih situacij in pravnih podlag, pravilo ki ga določa 105. člen ZPNačrt v praksi še ni v celoti realizirano.