Odgovor Ministrstva za finance:
Prejeli smo pobude, ki se nanašajo na obdavčitev funkcionalnih zemljišč večstanovanjskih stavb, za katera lastništvo ni urejeno. Problematika izhaja iz neizvajanja ali oviranja izvajanja določb predpisov o graditvi objektov, ki omogočajo določitev funkcionalnega zemljišča oziroma gradbene parcele za večstanovanjske stavbe na podlagi gradbene dokumentacije iz časa graditve teh stavb. V vzroke za neurejenost teh zemljišč se kot nepristojno ministrstvo ne bomo spuščali. Lahko pa podamo pojasnila na vaše pobude z vidika predloga Zakona o davku na nepremičnine.
V predlogih se daje pobuda, da se za davčne namene določi definicija pripadajočega zemljišča kot zemljišča, ki pripada večstanovanjskim stavbam na sosednjem zemljišču, za katera solastnina etažnih lastnikov še ni določena, in za taka zemljišča upošteva višja davčna stopnja v višini 1,5 %. Če smo pravilno razumeli predlog, naj bi se za neurejene gradbene parcele upoštevala višja davčna stopnja in s tem spodbudilo ureditev stanja.
Stvarnopravni zakonik določa, da je nepremičnina zemljišče s pripadajočimi sestavinami, razen v primeru etažne lastnine, ki je opredeljena kot lastnina posameznega dela stavbe in solastnina skupnih delov. V primeru znanega lastnika zemljišča, na katerem stoji stavba, ki ni v etažni lastnini, je mogoče predpostaviti, da je lastnik zemljišča tudi lastnik stavbe. V primeru etažne lastnine pa brez določitve skupnega dela (to je lahko skupni del stavbe, pa tudi zdel zemljišča pod stavbo in del pripadajočega zemljišča (funkcionalnega zemljišča oziroma gradbene parcele), predpostavke, da je tako zemljišče v lasti etažnih lastnikov, ni mogoče izvesti. Za ureditev skupnega zemljišča je torej nujno treba izvesti postopke določitve gradbene parcele, kar ni mogoče urediti z davčno zakonodajo. V zvezi s predlogom menimo, da ta ni izvedljiv. Bo pa davek za taka zemljišča, čeprav jih uporabljajo etažni lastniki, in bo znašal le 0,5 % posplošene tržne vrednosti zemljišča glede na namensko rabo, plačeval zemljiškoknjižni lastnik. To je najpogosteje občina, lahko pa tudi pravna oseba, naslednik gradbenega podjetja, ki je stavbo zgradilo. Menimo, da bi že samo dejstvo, da bo davek plačeval lastnik, moralo spodbuditi postopke urejanja gradbenih parcel. V sistemu nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč, ki ga nadomešča davke na nepremičnine, namreč taka zemljišča pogosto niso bila predmet dajatve.
Predloga se tudi, da se višja davčna stopnja 1,5 % upošteva tudi za že določena pripadajoča zemljišča in sicer za del površine, ki presega površino, določeno v pogojih iz prostorskih aktov, ki so veljali v času gradnje večstanovanjske stavbe. Razumemo, da s ciljem spodbujanja racionalne izrabe prostora želite, da se nek presežni del površine davčna stopnja poveča.
Predlog zakona o davku na nepremičnine take rešitve neposredno ne predvideva. Je pa ta posredno vključena v sam sistem določanja posplošene tržne vrednosti takega zemljišča. Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/11) namreč določa, da se kot površina pripadajočega zemljišča stavbi šteje dvakratnik površine zemljišča pod stavbo (fundus). Ta se ne ovrednoti, saj je njegova vrednost vključena v vrednosti stanovanj. Preostala zemljišča na tej parceli pa se vrednotijo kot zemljišč za gradnjo stavb, če pa zemljišča nimajo pripisane take namenske rabe, se vrednotijo glede na dejansko rabo, ki pa v mestnih naseljih praviloma ni več kmetijska ampak so to ponavadi druga stavbna zemljišča. Večja kot je površina preostalega pripadajočega zemljišča, večja bo davčna osnova in seveda večje davčno breme.
Podaja se tudi predlog, da se močno obdavči površine, ki bi imele status grajenega javnega dobra, pa ga še nimajo, zato da se ta status uredi. V zvezi s to pobudo opozarjamo, da je neurejen status grajenega javnega dobra povezan z neurejenim lastništvom in da lahko take nepremičnine ležijo na zemljiščih v lasti posameznikov fizičnih ali pravnih oseb, ki pa s takim delom zemljišča ne morejo razpolagati, saj ga zaseda javna infrastruktura. Menimo, da ni primerno, da se breme davka za take površine prevali na nič krive lastnike. Zato se v predlogu Zakona o davku na nepremičnine ureja, da se deli parcel pod neodmerjeno javno infrastrukturo, ki bi morala imeti urejen status javnega dobra, za namene odmere davka izloči iz površine preostale parcele. Seveda pa se tega dela parcele tudi ne obdavči, saj predlog zakona določa, da so nepremičnine, ki so javno dobro, davka oproščene.
Pripombe na predlog obdavčitve k stavbam pripadajočih zemljišč
Pobuda
Spoštovani,
posredujem vam pripombe na predlog obdavčitve k stavbam pripadajočih zemljišč, na katerih ni stavb ali pa presegajo prostorske standarde, ki je bil posredovan v odprtem pismu predsednici Vlade RS, Alenki Bratušek (Finance, 24.6.2013).
1. Predlog:
Davčna stopnja za k eni ali več stavbam pripadajoče zemljišče, na katerem ni teh stavb (pojasnjevalno: so te stavbe na sosednjem zemljišču), pa solastnina vsakokratnih lastnikov oziroma etažnih lastnikov te stavbe ali več stavb na tem zemljišču še ni določena, znaša 1,50 odstotka vrednosti zemljišča, ovrednotenega iz naslova namenske rabe.
Pripomba:
Kdo, kako in kdaj PRESODI, kateri kosi zemljišč naj bi bili pripadajoči posamezni stavbi? To pomeni zapleteno proceduro preverjanja dokumentov iz časa gradnje, za vsak primer posebej! Ker je tudi lastništvo v dokumentih neurejeno, pride tako do hudih nepravilnosti; edina rešitev je najprej predhodno obvezna ureditev »gradbene parcele«, kot je bila ta določena v času gradnje z lokacijskim dovoljenjem ter v skladu s takrat veljavnim prostorskim aktom, za vse objekte, ki tega podatka nimajo urejenega v zemljiškem katastru, kar je bilo ves čas predpisano, izvajalo se pa ni. Gre v bistvu za »legalizacijo« PARCELACIJ zazidanih stavbnih zemljišč!
Predpogoj bi moralo biti isto lastništvo z objektom (v skladu s sedaj veljavnim Stvarnopravnim zakonikom, pa tudi s pred njim veljavno prostorsko in gradbeno zakonodajo); kadar gre za najem »stavbne pravice«, bi moralo veljati enako – za celotno »gradbeno parcelo«, ali pa nič! Tako določilo ima tudi Švica v svoji prostorski zakonodaji – pred začetkom gradnje so tam dolžni urediti poenoteno evidentirano zemljišče, ki funkcionira skupaj z objektom.
2. Predlog:
Za pripadajoče zemljišče štejejo parcele, ki so neposredno namenjene za redno rabo stavbe ali več stavb oziroma ki imajo lastnosti funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele po določbah, merilih in/ali pogojih iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času gradnje stavbe ali več stavb.
Pripomba:
Velja enako, kot že zgoraj navedeno.
3. Predlog:
Davčna stopnja za tisti del k eni ali več stavbam pripadajočega zemljišča, ki presega velikost funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele po določbah, merilih in/ali pogojih iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času gradnje stavbe ali več stavb, znaša 1,50 odstotka vrednosti zemljišča, ovrednotenega iz naslova namenske rabe.
Pripomba:
Ponovno - kdo, kako in kdaj PRESODI, kateri kosi zemljišč naj bi bili pripadajoči posamezni stavbi? To pomeni zapleteno proceduro preverjanja dokumentov iz časa gradnje, za vsak primer posebej! Ker je tudi lastništvo v dokumentih neurejeno, pride tako do hudih nepravilnosti; edina rešitev je najprej predhodno obvezna ureditev »gradbene parcele«, kot je bila ta določena v času gradnje z lokacijskim dovoljenjem ter v skladu s takrat veljavnim prostorskim aktom, za vse objekte, ki tega podatka nimajo urejenega v zemljiškem katastru, kar je bilo ves čas predpisano, izvajalo se pa ni. Gre v bistvu za »legalizacijo« PARCELACIJ zazidanih stavbnih zemljišč!
4. Predlog:
Ta predlog razrešuje, kar zakonski osnutek ne in za kar ni bilo poguma izvesti v okviru ZUJF, obdavčitev napačne lastnine na stavbam pripadajočih zemljiščih za njihovo redno rabo, kot dejanska raba najpogosteje imenovanih dvorišče.
Pripomba:
Zemljišča za redno rabo stavb niso vedno nujna, saj stavba lahko funkcionira tudi z »javnih površin«, če so bile te okoli nje urejene na tak način (pločniki ob hišah, parkovne ureditve do stavb, skupna ali javna parkirišča, itd…
5. Predlog:
Primerna stopnja obdavčitve bo stimulans za pravilno ureditev zemljiškoknjižnih lastninskih stanj.
Pripomba:
Ta stanja je treba nujno urediti, glede na razmere, v kakršnih ta stanja so, je pa problematično računati na to, da jih bo »davek« pri tem dovolj in pravilno stimuliral – lahko bo povzročil še hujše nepravilnosti v aktivnostih prizadetih.
6. Predlog
V pogojih kompleksne gradnje velikih sosesk pa za ta dvorišča uporabljamo pojme funkcionalna zemljišča ali gradbene parcele, ki zajemajo
• dostope do stavb,
• higienske zelenice okoli njih,
• otroške igralne površine in
• pripadajoča parkirišča.
Pripomba:
V veliko primerih »dvorišča« sploh še niso bila nikdar »določena« in vnesena v kataster ter zemljiško knjigo, pač pa v več soseskah obstaja kar še osnovna parcelacija ter vpisana raba izpred časa gradnje – primer so celo že zgrajeni bloki, ki imajo pod seboj vpisano kmetijsko rabo. V veliko primerih pa so soseske grajene tako, da imajo stavbe »stavbišča«, okoli njih so bile pa vse površine urejene kot »javne« in dostopne vsem. V takih primerih funkcionalna zemljišča niso bila določena, in jih tudi danes ni mogoče, oziroma tudi ni treba, določiti, na obstoječih »pravnih podlagah«. Nove zemljiške ureditve terjajo poseben postopek (217. Člen ZGO).
7. Predlog:
Zgodovinska terminologija za ta zemljišča, plačana v okviru komunalnega prispevka etažnih lastnikov, povzeta tudi v izvornem stanovanjskem zakonu, je v okviru »nacionalnega« projekta tajkunizacije zazidanih stavbnih zemljišč izpuhtela v vsej stanovanjski, prostorski in nepremičninski zakonodaji, kot »lastniki« pa so se na teh zemljiščih zatekli graditelji in urejevalci zemljišč vključno z mestnimi občinami, ki po končani gradnji soseske etažnim lastnikom ob predaji »ključev« stanovanj niso predali v last tudi funkcionalnih zemljišč, uporabljajo in posedujejo jih itak.
Pripomba:
»funkcionalna zemljišča« ali »gradbene parcele« niso bila plačana v okviru »komunalnega prispevka«, (ki se je prenašal iz pobrane celotne »kupnine« vedno občini, ta je pa bila dolžna iz njega finacirati javne ureditve), pač pa so bila plačana enako, kot stanovanje v stavbi (ki ga je "komunalni prispevek" samo bremenil - kot taksa občini, ni mu pa dajal pravic do lastništva "komunalnega prispevka" in do tistega, kar je bilo z njim plačano); vsak lastnik stavbe (tudi individualne) pa je s plačilom "komunalnega prispevka" pridobil PRAVICO, DA UPORABLJA VSE, KAR JE BILO V ČADU GRADNJE PREDVIDENO KOT "JAVNA UREDITEV"; pravico uporabljati je dobil, ni pa dobil "pravice uporabe", ki se je kot nadomestek za "lastninsko pravico" kupovala in vpisovala v Zemljiško knjigo!
8. Predlog:
Razen v primeru »svobodne gospodarske pobude« nadaljnje preprodaje in količkanja parkirišč na tuji (lasti in) posesti pod pokroviteljstvom mestnih oblasti.
Še en značilen pojav je treba obdavčiti. Gre za uzurpacijo skupnih in javnih površin v teh soseskah, pogosto kot odplačen ali neodplačen prenos, in seveda predimenzioniran standard takih »dvorišč«.
Pripomba:
»Javne površine« niso (ali ne bi smele biti) evidentirane kot »dvorišča«. »Dvorišča« so urejena zemljišča, ki služijo posamezni stavbi, torej »funkcionalna zemljišča«, ali njihov del. Določanje »funkcionalnih zemljišč« v stanovanjskih soseskah povsod in na vsak način, kot razumem napisano, ne pride vedno v poštev. Tako brezpogojno tega ne opredeljujejo niti sodišča, ki so obravnavala spore okoli »funkcionalnih zemljišč«, kar je bilo tudi podlaga za dopolnitve Zakona o graditvi objektov (ZGO) (216. Člen, v povezavi z ostalimi, kot so 211. do 217., ter drugi) in pozneje posebnega zakona ZVEtL. ZVEtL v 30. Členu predpisuje za vsa pozidana območja uporabo izhodišč dokumentov in prostorskih aktov iz časa gradnje obravnavanih objektov, ki zemljišč nimajo pravilno urejenih.
V soseskah, kjer bi bilo treba pristopiti k novim prostorskim in funkcionalnim ureditvam (mimo izhodiščnih zazidalnih načrtov in na njihovih podlagah izdanih upravnih dovoljenj ter načina financiranja zasebnih in javnih ureditev), in s tem na novo k razmejitvam prostora, je predpisan postopek 217. Člena ZGO – z vključeno pogodbeno komasacijo območja – čeprav se ta določila v praksi kar zanemarjajo. Tudi po ZVEtL sodišča vedno ne upoštevajo dovolj dosledno vsebine 30. Člena ZVEtL, pač pa kar samo 7. Člen (kar pomeni NOVO urejanje prostora – torej uveljavitev 217. Člena ZGO?!), kar za STARE soseske, zgrajene pred letom 2003, ni pravilno izhodišče (saj v takem primeru 30. Člen ZVEtL ne pomeni več nič).
Moj predlog je, da se močno obdavči površine, »ki bi imele« status »grajenega javnega dobra« - GJD, (pa ga še nimajo!), zaradi stimulacije, da se tak status uredi, da pa se NE OBDAVČI površin, ki status GJD imajo že urejen – menim, da bi tako bolj pravično in učinkovito urejali situacijo.