Uvedba hitrejšega in zelo predvidljivega postopka v primerih neplačevanja najemnine

Predlaga se uvedba hitrejšega in bolj predvidljivega postopka za primere neplačevanja najemnine po vzoru ureditev nekaterih evropskih držav, kot so na primer Danska, Nizozemska, Švedska in Finska. Cilj predloga je vzpostaviti ustrezno in z, kot primer navedenimi državami EU, primerljivo ravnotežje med pravico najemnika do učinkovitega sodnega varstva in pravico najemodajalca do učinkovitega varstva zasebne lastnine. Gre za sistemsko preprečevanje dolgotrajnih sodnih in izvršilnih postopkov ter položaja, v katerem najemodajalec dalj časa ne prejema najemnine in hkrati ne more učinkovito razpolagati s svojo nepremičnino. Kot primer dobre prakse je mogoče izpostaviti Dansko. Danski zakon o najemu (Lejeloven) določa mehanizme za primer neplačevanja najemnine, pri katerih ima najemnik možnost, da po predhodnem pisnem zahtevku dolg poravna v zakonsko določenem roku. Če tega ne stori, lahko najemodajalec uveljavlja prenehanje najemnega razmerja. Če najemnik po prenehanju pogodbe stanovanja prostovoljno ne izprazni, se postopek nadaljuje pred pristojnim sodiščem. Prednost danske ureditve ni v tem, da bi odpravljala sodno varstvo, temveč v tem, da jasno določa zaporedje postopkov in omogoča predvidljivo uveljavljanje pravic ob hkratnem varstvu najemnika. Danska je ena socialno najbolj razvitih držav v Evropi z visokimi standardi varstva človekovih pravic, socialne varnosti in pravne države. Njena ureditev izhaja iz načela, da mora biti socialna zaščita združljiva z učinkovitim varstvom zasebne lastnine in spoštovanjem pogodbenih obveznosti. Danski sistem zato hkrati varuje najemnika in zagotavlja učinkovito varstvo najemodajalca, kadar najemnik ne izpolni svoje osnovne pogodbene obveznosti – plačila najemnine. Podobno načelo, da mora biti najemniku zagotovljeno pravno varstvo, vendar dokazano neplačevanje najemnine ne sme povzročiti nedoločeno dolgotrajnih postopkov, poznajo tudi druge evropske države, kot so Nizozemska, Švedska in Finska. Njihove ureditve se med seboj razlikujejo, vendar vse priznavajo potrebo po učinkovitem reševanju sporov iz najemnih razmerij. Predlaga se uvedba posebnega postopka za primere neplačevanja najemnine: • če najemnik najemnine ne plača do dneva zapadlosti, lahko najemodajalec tretji dan po zapadlosti pošlje pisni opomin; • najemnik ima 14 dni od dneva vročitve opomina oziroma od dneva, ko se vročitev po zakonu šteje za opravljeno, da dolg poravna ali vloži obrazložen ugovor, podprt z listinskimi dokazili; • vročitev ne sme biti odvisna od pripravljenosti naslovnika, da pisanje prevzame. Če naslovnik po pravilno izvedenem postopku pisanja ne prevzame, nastopi fikcija vročitve v skladu z zakonskimi pravili o vročanju; • če najemnik v predpisanem roku dolga ne poravna in ne navede konkretnih razlogov za ugovor, podprtih z dokazili, lahko najemodajalec uveljavi pravice iz razdrtja najemne pogodbe v skladu z zakonom; • po razdrtju pogodbe mora najemnik stanovanje izprazniti in ga izročiti lastniku v posest v 15 dneh; • če najemnik stanovanja prostovoljno ne izprazni, se uvede poseben prednostni sodni postopek za izpraznitev zaradi neplačevanja najemnine; • predlaga se, da sodišče o popolni vlogi praviloma odloči v 15 dneh, razen če zaradi izvedbe dokazov to objektivno ni mogoče; • po izdaji izvršljive odločbe naj izvršitelj prvo izvršilno dejanje opravi najpozneje v 15 dneh; • država naj zagotovi ustrezno organizacijo dela sodišč in izvršbe, po potrebi tudi z večjo specializacijo pri obravnavi najemnih sporov. Zakaj predlog ne zmanjšuje pravic najemnikov: Predlog ne uvaja samovoljne izselitve. Najemniku še naprej zagotavlja pisni opomin, primeren rok za plačilo, možnost ugovora, pravico do sodnega varstva in sodni nadzor. Spreminja se le trajanje postopkov v primerih, ko najemnik svoje denarne obveznosti ne izpolni. Predlog temelji na načelu sorazmernosti. Varuje pravico najemnika do učinkovitega sodnega varstva, hkrati pa preprečuje, da bi dolgotrajni postopki povzročali nesorazmeren poseg v lastninsko pravico najemodajalca. Odgovori na najpogostejše pomisleke »Hitrejši postopki bi lahko prizadeli socialno šibke najemnike.« Socialna pomoč, subvencije najemnin in stanovanjska politika so pomembni instrumenti države za reševanje socialnih vprašanj. Zasebni sektor ni tisti, ki naj bi reševal socialne stiske. Tudi države z razvitimi sistemi socialne zaščite, kot je Danska in druge primerljive evropske države, zagotavljajo socialno varnost, hkrati pa imajo učinkovite postopke pri neizpolnjevanju pogodbenih obveznosti. »Daljši postopki so potrebni za zaščito najemnika.« Najemnik mora imeti možnost ugovora in sodnega varstva, kar predlog v celoti ohranja. Kadar obstaja dejanski ali pravni spor, mora o njem odločiti sodišče. Kadar pa neplačevanje ni sporno, ni razloga za nerazumno dolgo trajanje postopka. »Hitrejši postopki bi lahko povzročili neupravičene izselitve.« Ne. Predlog vsebuje vse bistvene procesne varovalke: pravilno vročitev, rok za prostovoljno plačilo, možnost ugovora, predložitev dokazov in sodni nadzor. Najemodajalec najemnika ne more sam izseliti; izselitev je mogoča le na podlagi izvršljive odločbe pristojnega organa. »Slovenski sodni sistem ne more odločati tako hitro.« Prav zato je potreben poseben postopek za omejeno skupino zadev. Država naj zagotovi ustrezno organizacijo dela sodišč in izvršbe, da bodo primeri neplačevanja najemnine sistemsko rešeni v razumno kratkem in predvidljivem času.