Spodbuda najemodajalstva

Odgovor Ministrstva za finance:

Ministrstvo za finance ugotavlja, da se v trenutnih razmerah izredno visokih najemnin oddajajo vse nepremičnine, ki so jih najemodajalci pripravljeni oddati v najem iz finančnih razlogov. Nepremičnine, ki se v trenutnih pogojih ne oddajajo v najem, se ne oddajajo iz nefinančnih in torej tudi nedavčnih razlogov.

Bistveni razlogi, zaradi katerih posamezniki niso pripravljeni dati stanovanja na trg, so predvsem omejeni ukrepi in postopki, ki bi ščitili najemodajalce pred neplačniki ali pred uničenjem nepremičnine (pravna varnost) ter emocionalni razlogi. Resorna ministrstva se s ciljem spodbujanja dolgoročnega najema trudijo okrepiti zaupanje lastnikov v učinkovito uveljavljanje njihovih pravic. Ključno je predvsem zagotoviti hitre in enostavne postopke izselitve najemnikov v primeru neplačevanja najemnine oziroma drugih hujših kršitev najemne pogodbe, zagotoviti boljšo informiranost najemodajalcev o njihovih pravicah in dolžnostih ter o možnostih varnega sklepanja najemnih pogodb. Resorna ministrstva že sodelujejo pri pripravi zakonskih rešitev, ki bodo okrepila pravno varnost tako najemnikov kot najemodajalcev, kar ocenjujemo kot bistven ukrep tudi za aktivacijo praznih stanovanj.

Poudariti je potrebno, da davčni ukrepi ne morejo in ne smejo biti glavni inštrumenti posameznih resornih politik, saj je skladno z davčnimi načeli zelo težko skozi davčne ukrepe podpirati takšne cilje. Taki ukrepi so tudi praviloma administrativno zapleteni in le omejeno učinkoviti. Enako velja za predlagano diferenciacijo davčnih stopenj za različno trajanje najema. Ugotavljanje dodatnega dejanskega stanja v postopku odmere davka povečuje kompleksnost davčnih postopkov.  Iz predloga ni jasno, ali bi bila diferenciacija vezana na dejansko trajanje bivanja določenega najemnika v najemnem stanovanju, ali na najdaljše trajanje, ki je dogovorjeno s pogodbo.

Vezava na dejansko bivanje določenega najemnika v stanovanju, pri čemer ni pomembno, ali tam biva na podlagi ene (dolgotrajne) pogodbe, ali pa na podlagi veriženja več kratkotrajnih pogodb, pomeni, da višina davčne stopnje ne bi bila odvisna od lastnika stanovanja (najemodajalca), pač pa popolnoma od volje in okoliščin najemnika, ki se lahko iz različnih razlogov kadarkoli izseli in s tem vpliva na višanje davčne stopnje najemodajalca. Z vidika davčnih načel pravičnosti in predvidljivosti je takšna rešitev neprimerna. Če pa predlog predvideva vezavo na besedilo najemne pogodbe, ki bi bila predložena davčnemu organu, pa naj pojasnimo, da so tovrstne pogodbe danes izredno redke. Bistveni razlog je v poskusih izboljševanja pravnega položaja najemodajalca z veriženjem kratkotrajnih pogodb. Nadalje pa se davčni organi že danes srečujejo s situacijami, da stranki najemne pogodbe sklepata več različnih verzij najemne pogodbe, ki jih predložijo za različne namene. Predhodno bi bilo torej potrebno vzpostaviti sistem registracije najemnih pogodb, ki bi zagotavljal, da bi bila v vseh različnih postopkih veljavna le ena verzija registrirane pogodbe. K preučitvi vzpostavitve takšnega sistema so resorna ministrstva že pristopila.

Ministrstvo za finance stalno spremlja izvajanje veljavne zakonske ureditve. Glede morebitnih sprememb na področju obdavčitve oddajanja premoženja v najem pojasnjujemo, da bo vaš predlog, tako kot vsi predlogi širše zainteresirane javnosti, obravnavan v okviru prenove tega področja oziroma sprememb ureditve obdavčitve najemnin v prihodnosti.

Odgovor Ministrstva za solidarno prihodnost:

Prek portala STOPbirokraciji.si je Ministrstvo za solidarno prihodnost prejelo pobudo, ki se nanaša tudi na ureditev najemnih razmerij po Stanovanjskem zakonu. Pobuda se zlasti osredotoča na obveznost zasebnih najemodajalcev, da ob odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov zagotovijo primerno nadomestno stanovanje, ter na vprašanja prijave prebivališča in obdavčitve dolgoročnih najemnih razmerij. Pobudnik predlaga ukinitev zakonske obveznosti zasebnih najemodajalcev zagotavljanja nadomestnega stanovanja v primeru odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov, kar bi po njegovem mnenju prispevalo k povečanju ponudbe najemnih stanovanj in posledično k znižanju najemnin. Poleg tega predlaga sistemsko preprečitev, da bi najemnik po poteku najemne pogodbe ostal prijavljen na naslovu nepremičnine najemodajalca, ter znižanje obdavčitve najemnin za najemna razmerja, sklenjena za obdobje, daljše od treh let, na 5 %. Pobuda je bila sočasno posredovana tudi Ministrstvu za finance ter Ministrstvu za naravne vire in prostor.

Uvodoma pojasnjujemo, da lahko Ministrstvo za solidarno prihodnost (v nadaljevanju: ministrstvo) neobvezno pojasnjuje zgolj določbe zakonov in podzakonskih predpisov iz svoje pristojnosti. Zgolj v okviru svojih pristojnosti podajamo tudi naslednji odgovor. 

Določba prvega odstavka 106. člena[1] Stanovanjskega zakona[2], katere črtanje oziroma ukinitev je predlagana, je v zakonu z namenom varovanja temeljne človekove potrebe po domu ter preprečevanja, da bi bil najemnik brez krivdnih razlogov izpostavljen izgubi osnovne življenjske varnosti. Hkrati lovi ravnotežje med pravico lastnika do razpolaganja s svojo lastnino ter pravico najemnika do stabilnega in predvidljivega bivanjskega razmerja. Ob tem se na ministrstvu zavedamo, da imajo lahko dejanski učinki navedene določbe na najemni trg tudi negativne posledice za najemnike, saj se najemodajalci zaradi tovrstnih omejitev težje odločajo za dolgoročno oddajanje svojih nepremičnin. V Nacionalnem stanovanjskem programu za naslednjih deset let, katerega priprava poteka na ministrstvu, se z namenom okrepitve pravne varnosti najemnikov in najemodajalcev predvideva preučitev celotnega zakonodajnega okvira na področju najemnega trga. Na podlagi pregleda se bo oblikovala celostna reforma stanovanjskega zakona, ki bo spodbujala dolgoročne najeme, pohitrila reševanje sporov ter temeljila na preglednih in jasnih pravnih poslih. Kot standard se bo uvedla sklenitev pisne najemne pogodbe ter jasnega preverjanja dejstev, kar bo olajšalo reševanje sporov. Opravljen bo razmislek o možnosti odpovedi pogodbe iz nekrivdnih razlogov v primeru dolgoročnih pogodb ter o določitvi minimalne dolžine trajanja najemnega razmerja. Preučila se bo možnost vključitve arbitražnih klavzul v najemne pogodbe ter vzpostavitev stalne arbitraže po vzoru potrošniških sporov, kar bo omogočilo hitrejše in cenejše reševanje konfliktov. Poleg tega bo izveden pregled možnosti za učinkovitejše varstvo lastnikov v primeru kršitev obveznosti s strani najemnikov s poudarkom na neplačevanju najemnine in stroškov. Hkrati se bo ustrezno zaščitilo najemnike prek okrepljenega in učinkovitega inšpekcijskega nadzora. Okrepilo se bo stanovanjsko inšpekcijo in ji določilo jasne pristojnosti. Posebna pozornost bo namenjena diskriminaciji pri oddaji stanovanj, iz tega naslova se bo izvedlo ukrepe za nadzor nad in sankcioniranje diskriminatornih praks. V okviru navedenega bo šel razmislek tudi v smeri možnosti predčasne nekrivdne odpovedi najemne pogodbe s strani najemodajalca brez zagotovitve drugega primernega stanovanja, ob seveda izpolnjevanju določenega pogoja (primeroma: zadosten odpovedni rok, možnost odpovedi po določenem času trajanja najemnega razmerja ipd).

Predlog glede sistemske preprečitve, da bi najemnik lahko ostal prijavljen na naslovu najemodajalčeve nepremičnine po poteku najemne pogodbe, razumemo. Področje sicer ni v pristojnosti našega ministrstva, a poizvedbe v smeri rešitev smo že opravljali. Zadeva je kompleksa in v pristojnosti Ministrstva za notranje zadeve.

Glede vašega predloga o znižanju davčne stopnje na dolgoročno oddajanje nepremičnin pojasnjujemo, da davčna politika ni v pristojnosti našega ministrstva. Se pa v okviru priprave zgoraj omenjenega Nacionalnega stanovanjskega programa za naslednjih deset let tudi sami nagibamo k izvedbi celovite preučitve davčnega sistema tega področja ter tudi oblikovanju različnih davčnih spodbud. Aktivno se pogovarjamo z Ministrstvom za finance, v čigar pristojnosti je navedeno področje.