Odgovor Ministrstva za notranje zadeve:
V pristojno reševanje ste nam posredovali pobudo za administrativno razbremenitev oziroma poenostavitev postopkov št. 1474, s predlogom, da se prouči predloge v zvezi prijavo prebivališča, ki bi bila vezana na trajanje najemne pogodbe. Predlagatelj ukrepov izpostavlja, da bi predlagano odpravilo fiktivne prijave in lažna prebivališča.
Ministrstvo za notranje zadeve uvodoma pojasnjuje, da je namen Zakona o prijavi prebivališča (Uradni list RS, št. 52/16, 36/21, 3/22 – ZDeb in 62/24 – ZUOPUE, v nadaljevanju ZPPreb-1), ki ureja prijavo prebivališča, dosežen, če imajo posamezniki prijavljeno prebivališče na naslovu, na katerem dejansko prebivajo. ZPPreb-1 določa obveznost prijave prebivališča v osmih dneh od dneva naselitve na naslovu, hkrati pa določa tudi globo za prekršek, če posameznik prijavne obveznosti ne izpolni. Z globo za prekršek se kaznuje posameznik, ki ob prijavi ali odjavi ne navede resničnih podatkov, prav tako se z globo lahko kaznuje posameznik, če upravna enota v postopku ugotavljanja prebivališča ugotovi, da ni izpolnil prijavne obveznosti, ali če upravna enota v postopku preverjanja resničnosti prijave ugotovi, da ne prebiva na naslovu, ki ga prijavlja. Namen navedenih določb je registracija dejanskega stanja, torej prijava prebivališča posameznika na naslovu, na katerem dejansko prebiva.
Skladno z ZPPreb-1 kot dokazilo o pravici do prebivanja na naslovu šteje tudi najemna pogodba. V najemni pogodbi najemodajalec in najemnik uredita notranja razmerja (pravice in dolžnosti), pogodbo pa lahko skleneta tudi za določen čas. Najemnik je v skladu z najemno pogodbo dolžan spoštovati dogovorjene obveznosti, tako tudi morebiten odpovedni rok in rok dogovorjenega najema nepremičnine. Po preteku najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, se je tako najemnik v skladu z dogovorom dolžan odseliti z naslova, skladno z ZPPreb-1 pa v osmih dneh od naselitve na novem naslovu prijaviti (novo) prebivališče.
Ob presoji podanega predloga gre ugotoviti, da pobuda, ki bi prijavo prebivališča omejila zgolj na čas veljavnosti sklenjene najemne pogodbe, prvenstveno zaščiti zgolj najemodajalca v primeru nespoštovanja najemne pogodbe. Ker pa se z zakonom, ki ureja prijavo prebivališče, zasleduje cilj ažurne registracije dejanskega stanja, ocenjujemo, da s spremembo zakonodaje namen ZPPreb-1 ne bi bil dosežen, saj bi v praksi najemniki na naslovih lahko še vedno prebivali, prijava njihovega stalnega ali začasnega prebivališča pa bi prenehala, četudi bi sistem avtomatične odjave prebivališča vezali na predlagani 7 dnevni rok za morebitno podaljšanje najemne pogodbe. Opozoriti gre, da se na prijavljeno prebivališče vežejo številne pravice, zaradi česar bi imelo avtomatsko prenehanje prijave prebivališča na določen dan (brez ugotovljenega resničnega dejanskega stanja ali nove prijave prebivališča na drugem naslovu) lahko tudi dolgoročne posledice za posameznika na socialno varstvenem področju. Iz navedenih razlogov ZPPreb-1 tudi ne omogoča odjave prebivališča zgolj na podlagi izjave najemodajalca/lastnika nepremičnine, temveč upravni enoti po uradni dolžnosti nalaga uvedbo ugotavljanja stalnega oziroma začasnega prebivališča, če posameznik prijavne obveznosti ne izpolni. Izpostaviti gre, da se v Republiki Sloveniji na letni ravni izvede večje število prijav prebivališč (v letu 2024 je tako začasno prebivališče prijavilo 279.939 posameznikov, stalno pa 101.306 posameznikov). Posamezne kršitve najemnih pogodb in posamezne opustitve odjavne obveznosti pa po oceni tukajšnjega ministrstva ne utemeljujejo sistemske spremembe zakonodaje s predlaganim ukrepom, saj gre za nesorazmerni ukrep, ki bi lahko prizadel tudi tiste posameznike, ki iz različnih razlogov v sedmih dneh po prenehanju najemne pogodbe le te ne bi obnovili, na naslovu pa bi s soglasjem lastnika še vedno dejansko prebivali. Predlagani ukrep sistemsko tudi ne rešuje problematike posameznih fiktivnih prijav prebivališč, saj je pisna najemna pogodba zgolj eno izmed dokazil o pravici do prebivanja na naslovu, lastniku nepremičnine pa v okviru ZPPreb-1 ni mogoče naložiti obveznosti sklenitve pisne najemne pogodbe.
Četudi pobudnik opredeljuje bivanje na naslovu po poteku najemne pogodbe za »nelegalno bivanje«, pa veljavna zakonodaja določa prijavno obveznost na naslovu, na katerem posameznik dejansko prebiva. Ker je namen ZPPreb-1 dosežen, če imajo posamezniki prijavljeno prebivališče na naslovu, na katerem dejansko prebivajo, ocenjujemo, da je zakonodaja, ki posamezniku nalaga prijavno obveznost v osmih dneh od naselitve na (drugem) naslovu, ustrezna.
Odgovor Ministrstva za solidarno prihodnost:
Glede pobude o obvezni registraciji najemnih pogodb v povezavi s prijavo prebivališča vezano na trajanje najema, ki ste jo podali preko portala STOPbirokraciji.si podajamo odgovor Ministrstva za solidarno prihodnost (v nadaljevanju: ministrstvo). Za samo pobudo pa se zahvaljujemo in jo vzamemo na znanje.
Uvodoma pojasnjujemo, da ministrstvo podaja odgovor le v okviru svoje pristojnosti. Del pobude se namreč nanaša na področja iz pristojnosti drugih ministrstev. Na ministrstvu podpiramo idejo o obvezni registraciji najemnih pogodb. Danes je prijava najemnega posla del sistema davčnih napovedi, za katerega pa menimo, da ga je potrebno prilagoditi na način, da bo poročanje ažurno, nadzor nad poročanjem pa učinkovit. V predlogu Nacionalnega stanovanjskega programa 2026-2035 (v nadaljevanju: predlog NSP) predvidevamo prenovo sistema poročanja v Evidenco trga nepremičnin ter na srednji rok vzpostavitev in razvoj registra stanovanjskih najemnih poslov. Prijava v register bi bila glede na predlog NSP pogoj za koriščenje določenih ugodnosti. Takšno poročanje bi pomembno vplivalo na preprečevanje utaje davkov, hkrati pa bi bili na takšen način zagotovljeni tudi ustrezni podatki za analizo stanja na trgu.
Sama zamisel o vzpostavitvi registra stanovanjskih najemnih poslov nam tako ni tuja, saj smo jo že vključili v predlog NSP. Žal pa še nismo tako daleč, da bi točno vedeli, na kakšen način bi bil tak register dejansko vzpostavljen, kakšna bi bila njegova vsebinska in tehnična zasnova ter s katerimi obstoječimi evidencami in informacijskimi sistemi bi bil povezan. Podrobnejše rešitve in konkretni mehanizmi bodo predmet nadaljnjih razprav in strokovnih usklajevanj v nadaljnjih fazah programa.
Uvedba vezave trajanja najemne pogodbe na prijavo bivališča
Pobuda
Vljudno predlagam tamkajšnjim strokovnjakom v presojo spodaj napisano. Bi spodaj napisano sistemsko odpravilo problem, ko najemniki ostanejo prijavljeni v nepremičnini najemodajalca, odselijo oz. ne odjavijo prijave bivališča po preteku najemne pogodbe? Ali to povzroča probleme pri davkih, težave pri socialnih transferjih, pri volilnih imenikih, pri ponovnem oddajanju nepremičnin ter pravne in upravne zaplete pri prodaji nepremičnine? Vzpostavitev odgovornosti najemnika za svoje podatke in njihovo ažurnost. Bi bila avtomatizacija razmeroma preprosta in del digitalizacije državne uprave? Država npr. že vodi eDavke, eZemljiško knjigo, eUpravo, eZdravje, registracijo vozil, itd.
V presojo:
1) Obvezna registracija najemnih pogodb • Vsaka pogodba, ki traja več kot 30 dni, mora biti registrirana v centralni evidenci (e-najem). Vnos oz. vsa opravila so elektronska.
2) Prijava prebivališča vezana na trajanje najema • Upravna enota prevzame datum iz pogodbe. • Prijava velja do dne poteka. • Ko pogodba ni podaljšana, sistem samodejno odjavi.
3) Rok 7 dni za podaljšanje • Po izteku pogodbe imata stranki 7 dni časa za registracijo nove. • Če tega ne storita, sistem avtomatično odjavi prebivališče.
4) Varovalki pred zlorabami • Če najemnik dejansko prebiva po poteku pogodbe, lahko najemodajalec naloži podpis nove pogodbe ali vloži zahtevek za izselitev. • “Tiho podaljšanje” najema ni več možno, ker pravno ni dopustno, da nekdo brez pogodbe prebiva v tuji nepremičnini. • Če najemnik ostane brez pogodbe → nelegalno bivanje → lastnik lahko zahteva takojšnjo izselitev.
5) Kazni za neurejeno registracijo • 150–400 € za najemnika, ki v 7 dneh po poteku pogodbe ne podaljša prijave. • 150–400 € za lastnika, če odda stanovanje brez registrirane pogodbe (kot pri registraciji vozila).
6) Prednosti • Popolna preglednost. • Popolna zaščita lastnika. • Odprava fiktivnih prijav in lažnih prebivališč. • Izboljšanje upravnih evidenc, volilnih seznamov, socialnih transferjev. • Ni potreb “potrdil lastnika” – pogodba je dovolj. Morebitni proti argumenti, in zakaj ne držijo:
a) “Kaj če bivši najemnik še vedno biva po poteku pogodbe?” Potem je to nelegalno bivanje. Tako kot pri avtomobilu: ko registracija poteče, avto ne sme na cesto. Najemnik mora urejati svoj status — država ne sme omogočati fiktivnih prijav.
b) “Pravica do stanovanja?” Pravica do stanovanja ni pravica do bivanja v tuji nepremičnini brez pogodbe. Nobena EU država tega ne priznava.
c) “Kaj če pogodbe niso formalne?” Potem jih je treba narediti formalne, kar je tudi cilj digitalizacije. Država lahko zahteva vnos podatkov podobno kot npr. pri prometnem dovoljenju.