Odgovor Ministrstva za solidarno prihodnost:
Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21 in 18/23 – ZDU-1O) v 39. členu določa pristojnosti nadzornega odbora. Ta nadzira delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine in daje pobude upravniku. Drugih pooblastil nadzorni odbor nima, saj vse odločitve v večstanovanjski stavbi sprejemajo etažni lastniki, razen če bi ti dali članom nadzornega odbora izrecno pooblastilo za odločanje v njihovem imenu. Lahko pa etažni lastniki sklenejo, da upravnik izvaja izplačila iz rezervnega sklada le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov. Poleg izbranega etažnega lastnika lahko določijo tudi njegovega namestnika. Etažnega lastnika in namestnika določijo s sklepom. Veljavno sprejeti sklep upravnik v 15 dneh predloži banki, pri kateri je odprt fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada večstanovanjske stavbe. Glede zbiranja ponudb Stanovanjski zakon določa, da mora upravnik v primeru izvajanja del, katerih vrednost presega 10.000 EUR zbrati najmanj dve ponudbi. Če se s pogodbo o opravljanju upravniških storitev določi, da mora upravnik določene pogodbe s tretjo osebo skleniti z zbiranjem ponudb določenega števila dobaviteljev ali/in izvajalcev, je to zavezujoče za upravnika.
Ena temeljnih nalog upravnika je izvajanje sklepov etažnih lastnikov. Upravnik mora pripraviti načrt vzdrževanja skupnih delov stavbe za obdobje enega do pet let, ki ga sprejmejo etažni lastniki z več kot 50% soglasjem po solastniških deležih. V načrtu vzdrževanja skupnih delov stavbe etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Če so za izvedbo del, predvidenih v načrtu vzdrževanja potrebna višja finančna sredstva od razpoložljivih sredstev rezervnega sklada in predvidenih minimalnih vplačil v rezervni sklad, se v načrtu vzdrževanja opredelijo tudi potrebna višja vplačila v rezervni sklad, višje akontativno zbiranje sredstev in drugi možni finančni viri. Sprejet načrt vzdrževanja stavbe je neposredna podlaga upravniku za izvršitev načrtovanih del in za izvršitev in plačilo del opredeljenih v načrtu vzdrževanja upravnik
ne potrebuje ponovnih soglasij etažnih lastnikov, razen če so etažni lastniki s sklepom določili, da upravnik izvaja izplačila iz rezervnega sklada le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov in v primeru, da gre za dela oziroma investicije, za katere je potrebno več kot 50% soglasje.
Če etažni lastniki niso zadovoljni z delom upravnika, lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev s trimesečnim odpovednim rokom, če pa upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka. Odločitev glede morebitne tožbe zoper upravnika, morajo sprejeti etažni lastniki.
Ureditev rezervnega sklada v Stanovanjskem zakonu
Pobuda
Pozdravljeni,
v našem bloku imamo težavo z upravnikom, namreč po pogodbi kjer je navedeno da je črpanje rezervnega sklada dovoljeno ko podpišeta vsaj dva člana nadzornega odbora. ( smo trije v nadzornem odboru ) Naš upravnik je črpal večkrat rezervni sklad brez obvestila, razlage, podpisa za kakršna koli dela. Prav tako je v pogodbi navedeno da se za dela pridobi tri ponudbe na kar se eno izmed njih potrdi. Tudi ponudb ni bilo zbranih ne posredovanih. po pogodbi imamo tudi navedeno kolikšen je njihov delež od zneska dela, do 10000 je navedeno 5% nad 10000 pa 4% kar pa po naših evidencah tudi presegajo z zaračunavanjem. Pred kratkim smo izvedli drenažo okoli bloka, kjer je upravnik potrdil dodatno asfaltiranje makadama, kar je naneslo 9000€ katere stanovalci nismo niti podpisali niti potrdili. Glede na pogodbo in samo dogajanje, smo stanovalci sedaj prisiljeni razmišljati o tožbi. Prosil bi za komentar ali je glede na pogodbo, upravnik kako drugače upravičen do takega ravnanja?
Hvala, LP