Odgovor Ministrstva za solidarno prihodnost
Spoštovani!
V dopisu pojasnjujete, da Stanovanjski zakon in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb določata postopek za odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev v večstanovanjskih stavbah. Po vašem razumevanju zakonodaje omenjeni postopek odpovedi pogodbe predstavlja birokratsko oviro.
V nadaljevanju vam podajamo pojasnila, saj je nekaj vaših ugotovitev nepravilnih. Upamo, da bo iz pojasnil jasno razvidno, da sprememba predpisov ni potrebna.
V primeru odpovedi upravniku je Stanovanjski zakon[1] (v nadaljevanju: SZ-1) določil, da lahko etažni lastniki kadarkoli, brez da bi navajali razloge, odpovedo pogodbo o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom 90 dni. Če je upravnik kršil zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, pa zakon določa, da etažni lastniki lahko odstopijo od pogodbe tudi brez odpovednega roka.
Določitev ter razrešitev upravnika spadata med posle rednega upravljanja in je zanjo potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot 50% po solastniških deležih (veljavno sprejeti sklep etažnih lastnikov zavezuje tudi tiste etažne lastnike, ki niso glasovali ali so glasovali proti).
Ker so se v praksi pojavljala številna vprašanja glede postopka odpovedi pogodbe upravniku, je ministrstvo v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb[2] (v nadaljevanju: Pravilnik) v 4. členu podrobno predpisalo postopek, kako se pravilno odpove pogodbo o opravljanju upravniških storitev.
Odločanje o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev s strani etažnih lastnikov se razlikuje od drugih odločitev, ki jih sprejemajo etažni lastniki, saj pri tem odločanju (z vidika pravne in vsebinske podpore) razumljivo ne sodeluje upravnik, s katerim etažni lastniki želijo prekiniti pogodbeno razmerje.
Sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev s strani etažnih lastnikov se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali pa se zabeleži v zapisniku zbora lastnikov. Kadar se pogodba o opravljanju upravniških storitev odpoveduje s podpisovanjem listine, vodja postopka glasovanja[3] ugotovi rezultat glasovanja ter ga objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom.
Eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, mora upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti tudi sprejeti sklep o odpovedi od pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa.
Upamo, da je iz naših pojasnil jasno, da zakon nikjer ne zahteva, da morajo odpoved od pogodbe o opravljanju upravniških storitev podati vsi lastniki (100% solastniški delež) v stavbi. Odpoved upravniku spada po zakonu med posle rednega upravljanja, pri čemer je predlog sklepa o odpovedi pogodbe veljavno sprejet v kolikor z njim soglašajo etažni lastniki, ki imajo več kot 50% po solastniških deležih.
S spoštovanjem!
[1] Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21 in 18/23 – ZDU-1O
[2] Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22
[3] Skladno z zakonom postopek odločanja s podpisovanjem listine lahko vodi upravnik, lahko pa tudi nadzorni odbor ali eden ali več etažnih lastnikov. Tisti, ki vodi postopek podpisovanja listine tudi oblikuje predlog sklepov, o katerih se bo odločalo z glasovanjem.
Stanovanjski zakon, odpoved pogodbe upravniku večstanovanjske stavbe
Pobuda
Spoštovani, Kljub vztrajnem brskanju po javno dostopnem gradivu nisem našel rešitve težav. Veljavni Stanovanjski zakon in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb določata postopek za odpoved pogodbe za opravljanje storitev upravljanja upravniku v večstanovanjskih stavbah. O odpovedi sprejmejo lastniki sklep, to je možno z glasovanjem na zboru oz. s podpisovanjem listine. Po zaključenem glasovanju se izid ugotovi v sodelovanju z upravnikom. Upravnik je dolžan izid objaviti na mestu dostopnem vsem lastnikom (oglasni deski) in s pošiljanjem po pošti lastnikom, ki so stanovanje oddali v najem. Roka, v katerem je upravnik dolžan opraviti objavo v predpisih, nisem našel- če določilo ne obstaja, se pojavlja možnost zlorabe s strani upravnika, ki bi odpovedi oporekal. Drugo težavo predstavlja vročitev odpovedi pogodbe upravniku: opravijo jo lastniki sami ali preko pooblaščenca, pri tem pa ne vemo kako rešiti problem, če je eden ali več lastnikov neaktivnih (odpovedi ali pooblastila ne podajo, ne udeležijo se niti glasovanja o sklepu). Predpise je razumeti tako, da morajo odpoved podati vsi lastniki v stavbi. Tudi tisti, ki so glasovali proti. Postavlja se vprašanje ali je takšna členitev postopka odpovedi pogodbe res nujna. Lastniki glasujemo in sklep sprejmemo, če kdo nasprotuje pa i ima možnost sodnega. varstva svojih pravic. Če so moje ugotovitve o težavi nepravilne, prosim za pojasnilo. V nasprotnem primeru predlagam ustrezno spremembo predpisov.