ZVEtL na občinskih parcelah

Odgovor Ministrstva za pravosodje

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča  (ZVEtL-1) v 11. členu določa, da sodišče, ki vodi postopek po tem zakonu, nemudoma po prejemu predloga za začetek postopka po uradni dolžnosti obvesti zemljiškoknjižno sodišče o začetem postopku, zemljiškoknjižno sodišče pa po uradni dolžnosti odloči o vpisu zaznambe v zemljiško knjigo. Za zaznambo postopka se smiselno uporabljajo določbe Zakona o zemljiški knjigi  (ZZK-1), ki urejajo zaznambo spora.

Poglavitni učinek zaznambe spora je skladno z 80. členom ZZK-1 ta, da ta zaznamba ni ovira za nadaljnje vpise. Vpis služnosti je torej mogoč tudi ob že zaznamovanem začetku postopka po ZVEtL-1. Vendar pa ima zaznamba spora za posledico, da sodna odločba, izdana v postopku, v zvezi s katerim je bila dovoljena zaznamba spora, učinkuje tudi proti osebam, v korist katerih je bila pravica vknjižena oziroma predznamovana z učinkom po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora. Vsi vpisi, ki so začeli učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora o ugotoviti obstoja lastninske pravice, in so bili dovoljeni proti vknjiženemu lastniku oziroma proti nadaljnjim pridobiteljem pravic, pridobljenih glede na vknjiženo lastninsko pravico, učinkujejo pod razveznim pogojem, ki nastopi, če je dovoljena vknjižba pridobitve lastninske pravice v vrstnem redu zaznambe spora in preneha, če je zaznamba spora izbrisana, razen če je bila izbrisana zaradi vknjižbe pravice v vrstnem redu zaznambe spora.

Navedeno zaradi smiselne uporabe določb o zaznambi spora pomeni, da tudi odločba, izdana v postopku vzpostavitve etažne lastnine oziroma v postopku ugotovitve pripadajočega zemljišča, učinkuje proti osebam, v korist katerih je bila pravica (v tem primeru služnostna) vknjižena oziroma predznamovana z učinkom po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba tega postopka. Če bo v njem dovoljena vknjižba pridobitve lastninske pravice, bo torej nastopil razvezni pogoj in bodo vpisi, ki so začeli učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba tega postopka, prenehali učinkovati. 

Ratio takšnih pravil je v tem, da se je služnost dogovorila z lastnikom (ali pa prisilno vzpostavila zoper njega, kot to velja za mnoge služnosti za gradnjo gospodarske javne infrastrukture), ki nato na podlagi odločbe po ZVEtL-1 lastninske pravice nima več, služnostni upravičenec pa je pridobitev svoje pravice vpisal oziroma predzaznamoval po trenutku, v katerem je bil zaznamovan začetek postopka po ZVEtL-1, ki je rezultiral v spremembi lastninske pravice. Nastop tega razveznega pogoja torej izvotli kasnejše vpise. ZZK-1 namreč v 81. členu določa, da v primeru, ko zemljiškoknjižno sodišče dovoli vknjižbo pravice v vrstnem redu zaznambe spora (v tem primeru pravico, glede katere je bil sprožen postopek po ZVEtL-1), odloči, da vknjižba učinkuje od trenutka, od katerega je učinkovala zaznamba spora (torej zaznamba začetka postopka). Hkrati zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti dovoli tudi izbris vseh vpisov, ki so začeli učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora (začetka postopka), v konkretnem primeru torej služnosti. Tudi ZVEtL-1 v 31. členu, ki ureja ohranitev vpisanih pravic, omogoča le ohranitev tistih pravic, ki so bile v zemljiški knjigi vpisane v času zaznamovanja postopka, torej pred njim, ne pa kasneje.

Navedeno pomeni, da bodo v primeru nastopa razveznega pogoja (vpisa pravice, zaradi katere je bil sprožen postopek po ZVEtL-1) vpisi glede služnostnih pravic, ki so bili izvedeni po začetku učinkovanja zaznambe postopka po ZVEtL-1, izbrisani, in bo treba služnostno pravico ustanoviti znova oziroma znova doseči prisilno služnost.

Kar se tiče situacij, v katerih nameravani posegi, zaradi katerih je treba pridobiti stvarne pravice na tujem zemljišču, tangirajo le del tega zemljišča, pridobivanje teh pravic pa vedno zaobjame celotno zemljišče, kar je po vaši oceni nesmotrno, pa pojasnjujemo naslednje: Stvarnopravni zakonik  opredeljuje nepremičnino kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine, Zakon o katastru nepremičnin  pa v svoji opredelitvi parcele določa, da je ta prostorsko odmerjeno zemljišče, ki leži v eni katastrski občini in je v katastru nepremičnin vpisana z mejo ter označena s parcelno številko. (Zemljiška) parcela je torej najmanjša lastninska enota v prostoru. Dejstvo seveda je, da se da tudi znotraj posamezne parcele oblikovati še manjša območja, ravno npr. območja izvrševanja stvarne služnosti ali pa območje stavbne pravice. Ta območja se bodo v bodočem katastru nepremičnin tudi grafično prikazovala in so oziroma bodo zaradi povezave med zemljiško knjigo in katastrom nepremičnin s tem tudi zemljiškoknjižna oziroma stvarnopravna entiteta, ki je manjša od parcele. Ne glede na to pa ta manjša območja predstavljajo območja t. i. izvedenih pravic, torej pravic, ki izhajajo iz lastninske pravice in v tem delu omejujejo njeno izvrševanje. Lastninska pravica se vedno lahko nanaša le na celotno parcelo. Kakršno koli vzpostavljanje izvedenih pravic, pa čeprav na manjšem delu parcele ali delu parcele, ki se ne prekriva s kakšnimi drugimi območji taiste parcele, zato ne more biti obravnavano ločeno od njenega preostanka. Ker je lastninska pravica enovita, je nastanek izvedenih pravic vedno povezan s celotno nepremičnino in se te pravice v zemljiško knjigo zato vpišejo pri osnovnem pravnem položaju nepremičnine, torej pri lastninski pravici, saj jo kot povedano v tem obsegu omejujejo (13.a člen ZZK-1).