Najem poslovnega prostora za izvajanje dejavnosti

Odgovor Ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo:

Z uveljavitviio novega Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 77/2017; ZMVN-1) je prenehala obveznost neposrednega poročanja fizičnih oseb o najemnih pravnih poslih s stavbami in deli stavb Geodetski upravi RS.
Za pravne posle, ki jih najemodajalci - fizične osebe sklenejo od 1. 1. 2018, je potrebno poročati na naslednja načina:
1.    za najemne pravne posle s stavbami in deli stavb, ki jin najemodajalci - fizične osebe sklenejo z najemojemalci - fizičnimi osebami so najemodajalci po novem dolžni poročati Finančni upravi RS ob oddaji napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem,

2.    za najemne pravne posle s stavbami in deli stavb, ki jih najemodajalci - fizitčne osebe sklenejo z najemojemalci - pravnimi osebami in podjetniki oziroma osebami, ki se v skladu s predpisi, ki urejajo dačni postopek, štejejo kot plačniki davka v obračunu davčnega odtegljaja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, so od uveljavitve ZMVN-1 dolžni poročati najemojemalci.

O najemnih pravnih poslih je potrebno poročati do 15. v mesecu za posle, sklenjene v preteklem mesecu.
Zavezanci za poročanje, ki so pravne osebe zasebnega ali javnega prava ali podjetniki, pošiljajo podatke v elektronski obliki preko aplikacije ETN. Aplikacija omogoča vnos podatkov preko elektronskih obrazcev ali preko uvoza v XML formatu. Iz pobude ni razvidno, kaj je namen pobude: ali je namen razbremeniti podjetnice in podjetnike poročanja o sklenjenih najemnih pravnih poslih, spodbuditi najemodajalce in najemojemalce k doslednejšemu urejanju poslovno-pravnih razmerij v zvezi z najemom, ali pa je morebiti namen preprečevati sivo ekonomijo, tj. oddajanje poslovnih prostorov brez sklenjene pogodbe o najemu poslovnih prostorov.

Ne glede na namen, ki bi se ga lahko zasledovalo, na Ministrstvu za gospodarski razvoj in tehnologijo ne zaznavamo posebnih administrativnih ovir v zvezi s poročanjem o najemnih pravnih poslih. Poročanje o najemnih pravnih poslih poteka elektronsko preko spleta. Vzpostavitev normativnih in tehničnih pogojev, ki bi omogočala AJPES poročanje o najemnih pravnih poslih podjetnikov, bi zahtevala ustrezne kadrovske, tehnične in finančne vire, povezane z vzpostavitvijo in vzdrževanjem informacijske infrastrukture, izobraževanjem referentov o naravi in vsebini najemnih pravnih poslih, njihovi obravnavi, vnaganju in pošiljanju podatkov v aplikacijo, hrambo listin idr. Postavlja se tudi vprašanje, ali ne bi bilo primerno v skladu z načelom enake obravnave vzpostaviti pogoje za poročanje o najemnih pravnih poslih tudi v primeru pravnih oseb, ki so zavezanci za poročanje o najemnih pravnih poslih. Ob tem je treba opozoriti, da so za registracijo pravnih oseb pristojni različni registrski organi, npr. za registracijo gospodarskih družb so pristojna registrska sodišča, za društva, upravne enote ipd.

V zvezi s pobudo bi želeli pojasniti, da so bili v preteklosti že sprejeti ukrepi, namenjeni spodbujanju podjetnikov in gospodarskih družb k doslednejšemu urejanju poslovno-pravnih razmerij z lastniki poslovnih prostorov. Takšna je obveznost subjektov vpisa na podlagi 4. člena Zakona o sodnem registru (Uradni list RS, št. 54/07 — uradno prečiščeno besedilo, 65/08, 49/09, 82/13 — ZGD-1H, 17/15, 54/17 in 16/19 — ZNP-1; ZSReg) in podjetnikov na podlagi 74. člena Zakona o gospodarskih družbah (Uradni list RS, št. 65/09 — uradno prečiščeno besedilo, 33/11, 91/11, 32/12, 57/12, 44/13 — odl. US, 82/13, 55/15, 15/17 in 22/19 — ZPos; ZGD-1), ki določa, da mora subjekt vpisa oziroma podjetnik, ki ni lastnik objekta na poslovnem naslovu, navedenem v prijavi, prijavi priložiti overjeno izjavo lastnika objekta, da subjektu vpisa oziroma podjetniku dovoljuje poslovanje na tem naslovu.

Namen določb je na eni strani preprečiti primere ustanavljanja gospodarskih družb in podjetnikov na naslovih brez vednosti, dovoljenja ali soglasja lastnikov objektov. Na drugi strani se želi gospodarske družbe oziroma njihove zastopnike ter podjetnike spodbuditi, da bi bolj skrbno pristopili k ureditvi poslovno-pravnih razmerij med njimi in lastniki objektov, prostorov, pisarn idr., kar tudi njim samim zagotavija določeno višjo pravno varnost. Neupoštevanje določb je sankcionirano ne samo z izbrisom iz registra po uradni dolžnosti ampak tudi z globo.
Na podlagi navedenega smo na Ministrstvu za gospodarski razvoj in tehnologijo mnenja, da predlagana pobuda z vidika namena ne bi bila primeren ukrep v okviru gospodarskega oziroma registrskega prava oziroma v okviru politike zagotavljanja spodbudnega poslovnega okolja.

Odgovor Ministrstva za finance:

Glede brezplačnega oddajanja v najem opozarjamo, da se po 5. členu Zakona o davčnem postopku (Uradni list RS, št. 117/06 in naslednji; v nadaljnjem besedilu: ZDavP-2) predmet obdavčitve in okoliščine ter dejstva, ki so bistveni za obdavčenje, vrednotijo po svoji gospodarski (ekonomski) vsebini (načelo materialne resnice). Upoštevaje navedeno se kot osnova za obdavčenje ne upoštevajo fiktivne vrednosti, temveč se kot osnova šteje realna ekonomska cena, prav tako po tretjem odstavku 74. člena ZDavP-2 navidezni pravni posli ne vplivajo na obdavčenje. Če navidezni pravni posel prikriva drug pravni posel, je za obdavčenje namreč merodajen prikriti pravni posel. V tem primeru se predmet obdavčitve (dohodek) in okoliščine ter dejstva, ki so bistvena za obdavčenje, vrednotijo po svoji gospodarski (ekonomski) vsebini in nastane takšna davčna obveznost, kot bi nastala glede na razmerja, nastala na podlagi gospodarskih dogodkov.  V povezavi z navedenim pa je treba še opozoriti, da lahko davčni organ v okviru opravljanja svojih nalog na področju nadzora plačevanja davka dostopa tudi do podatkov v različnih registrih (npr. poslovni register in register stalnega prebivalstva).